重點摘要
租樓發霉邊個負責，冇一個「一刀切」嘅答案——租約條款行先：CLIC（社區法律資訊中心）講得好清楚，維修責任主要係業主租客之間嘅合約事項，一般情況下租約冇隱含條款強制任何一方維修。喺租約冇明文規定嘅情況下，一般慣常做法會睇返發霉嘅成因：如果係一般濕度造成嘅自然損耗，一般傾向被視為業主責任範圍；如果係租客疏忽或者蓄意造成（例如長期唔開窗唔通風、明知漏水唔通知業主），一般屬租客責任；如果係結構性滲水或者樓宇失修引致，一般屬業主嘅維修責任範圍——而由政府發出嘅修葺命令，幾乎一定落喺註冊業主身上。呢篇文章唔係法律意見——具體個案要睇返租約條款同事實情況，有爭議建議查詢CLIC嘅維修責任專頁或者尋求專業法律意見。
情況一：一般濕度／自然損耗
香港潮濕，尤其回南天同雨季期間，就算冇人做錯任何事，屋企都有機會發霉——呢個一般被視為「自然損耗」，傾向係業主責任範圍。但要留意：如果業主已經提出（或者租客要求）改善通風、抽濕等合理措施，租客都應該配合，否則情況可能有變化。
情況二：租客疏忽或人為造成
如果發霉明顯係因為租客嘅使用方式造成——例如長期唔通風、浴室用完唔開抽氣扇、將濕衫長期晾喺密封房間——業主可能會主張呢個屬租客責任。呢類爭議通常最難有客觀證據，一份現場評估記錄（見下面）可以幫到手。
情況三：結構性滲水／樓宇失修
如果發霉源頭係樓宇結構問題（例如天花滲水、牆身滲水、公用去水系統失修），呢個一般屬業主嘅維修責任範圍。香港有正式途徑跟進滲水：食環署及屋宇署設有聯合投訴及執法機制，可以做非破壞性調查，情況嚴重仲可以發妨擾通知書（罰款可達HK$25,000＋每日HK$450）甚至法庭命令（可達HK$50,000＋每日HK$600），查詢熱線1823。屋苑公用地方（例如走廊、平台、公用去水系統）嘅滲水/衛生問題，一般由管理公司負責跟進——單位內部先至係業主/租客按租約分工嘅範圍。
一份評估報告可以點幫到你
無論你係租客定業主，爭議入面最難嘅往往唔係「邊個應該負責」呢條法律問題（呢個Averta答唔到你），而係「事實係點」呢個問題——發霉範圍有幾大？源頭係咪滲水？滲水係咪結構性？呢啲事實，一份獨立嘅現場評估記錄可以幫你釐清基礎：
- 記錄發霉範圍、位置、同表面情況（相片＋文字描述）
- 檢查濕氣/滲水源頭，判斷係一般通風問題定係滲水
- 如果懷疑結構性滲水，建議點樣跟進（例如轉介屋宇署/管理處）
呢份記錄唔係法律文件，亦唔係法律結論——但業主、租客、法團、甚至律師，都會需要一個「事實基礎」先可以傾實際嘅責任分配。Averta 嘅除霉及防霉服務本身就包含源頭檢查呢一步。
屋苑公用地方發霉，搵邊個？
如果發霉出現喺走廊、大堂、平台呢啲公用地方，一般由管理公司負責跟進——唔係你個人責任範圍。通知管理處，佢哋通常會安排檢查或者委託防治公司處理。